柬埔寨房地產投資

柬埔寨房地產投資前，先了解外國人能買什麼

柬埔寨的房地產多以美元計價，金邊的公寓價格也比許多東南亞首都低，因此吸引不少海外投資人。但柬埔寨對外國人持有不動產的限制很明確，市場這幾年也經歷了價格修正。資產協助客戶評估柬埔寨房地產投資時，會先確認產權類型是否能合法登記在外國人名下，再看價格與租金。

外國人可以持有的房產：共有建築的分層單位

依柬埔寨2010年通過的《外國人共有建築私有單位所有權法》，外國人可以取得共有建築中私有單位的所有權，也就是一般所說的公寓分層產權。主要限制如下：

• 不能持有地面層與地下層：外國人只能購買地面層以上的單位。
• 外國人持有上限70%：同一棟共有建築中，外國人持有的私有單位面積合計，不得超過所有私有單位總面積的70%。
• 建築須登記為共有建築：建物要依規定登記，並取得分層產權證明，外國人的所有權才受保障。

柬埔寨土地投資要點：外國人不能直接持有土地

依柬埔寨憲法與2001年《土地法》，外國人與外國公司不能擁有土地，透天、別墅與土地都在這個限制內。外國投資人如果想取得土地的使用權，常見的方式有：

• 長期租賃：依柬埔寨《民法典》，租期15年以上、最長50年的租約屬於長期租賃，可以約定續租。租約在土地管理機關登記後，才能對抗第三人。
• 柬埔寨公司持有：由柬埔寨籍股東持股過半的公司擁有土地，外國投資人持有少數股權，通常再搭配長期租約或擔保安排。
• 人頭代持：以柬埔寨人名義登記土地，再以私下協議約定權利。登記名義人過世、負債或反悔時，外國投資人很難主張權利，風險最高。

產權證明：硬權狀與軟權狀

柬埔寨的土地權狀分為由中央主管機關登記的「硬權狀」（Hard Title），以及僅由地方機關出具的「軟權狀」（Soft Title）。硬權狀的產權保障最完整，外國人購買的分層單位也須建立在硬權狀的土地上。購買前，應請當地律師確認權狀類型、登記名義與有無抵押。

柬埔寨房地產的稅費

金邊房價近況

依柬埔寨國家銀行的住宅價格指數，金邊住宅價格在2026年1月較前一年下跌約4.5%，已是連續第九個月年減。高端公寓的表現較為分歧：依世邦魏理仕（CBRE）柬埔寨的觀察，金邊高端公寓在2025年下半年出現回穩，第四季平均售價約每平方公尺2,800美元。另一方面，柬埔寨的公寓供給在2025年已達約6.4萬戶，市場消化供給仍需要時間。

過去幾年以「每年房價上漲10%以上」為訴求的推銷說法，並不符合近年的市場數據。評估時，建議以實際成交價與租金行情為準，而不是業者提供的預估報酬。

柬埔寨置產的主要風險

• 轉售流動性：公寓供給多，外國人可購買的物件又集中在特定區域，出售時可能需要較長時間或降價。
• 預售屋完工風險：購買預售屋前，應確認開發商的建築許可與財務狀況，以及付款是否依工程進度分期。
• 產權與代持風險：只購買能登記分層產權的單位，避免以人頭代持土地。
• 匯率風險：房價與租金多以美元計價，對台灣投資人來說，主要的匯率風險在於美元兌新台幣。

更多海外置產的常見風險，可參考海外房地產；同樣限制外國人持有土地的泰國，則可參考泰國房地產投資。

常見問題

外國人可以在柬埔寨買土地嗎？

不能直接擁有。外國人可以透過登記長期租賃取得土地使用權，或持有柬埔寨公司的少數股權；以人頭名義代持土地的風險最高，不建議採用。

在柬埔寨買房可以取得居留或投資移民身分嗎？

購買房產本身不會取得柬埔寨的居留或公民身分。相關簽證與居留規定請以柬埔寨官方公告為準，不建議把身分當作購屋的主要理由。

柬埔寨的房價現在是高點還是低點？

依柬埔寨國家銀行的指數，金邊住宅價格自2025年起持續小幅下修，高端公寓則在2025年下半年出現回穩跡象。市場仍在消化供給，各區、各類型物件差異很大，建議以實際成交紀錄評估。各國規定的比較，可參考國際置產投資。

本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成投資或法律建議。柬埔寨外國人持有規定、稅制與實施時程時有調整，實際規定請以柬埔寨稅務總局與土地管理主管機關最新公告為準。