美國不動產
外國人可以在美國買房嗎？流程和台灣有什麼不同
可以。美國聯邦層級原則上不限制外國人購買住宅，台灣投資人不需要綠卡或美國身分，就能以個人或公司名義持有美國不動產。不過，部分州對特定國家人士購買農地或軍事設施附近的土地設有限制，購買前仍應確認物件所在州的法令。美國買房的流程也和台灣不同：買賣雙方多半各有仲介代表，款項由第三方託管，產權則透過產權保險保障。資產協助客戶購買美國不動產時，會先把每個階段要做的事與費用說清楚，再開始看屋。
美國買房的六個步驟
- 確認預算與資金來源：外國人申請美國房貸的條件通常比較嚴格，頭期款比例較高，不少台灣投資人以自有資金購買。銀行與託管公司也會要求資金來源的證明。
- 委任買方仲介並看屋：買方仲介負責找物件、安排看屋與協助出價，可以實地看屋，也可以透過視訊看屋。
- 出價與簽約：出價被賣方接受後簽訂買賣合約，並支付誠意金（Earnest Money）存入託管帳戶。
- 盡職調查：在合約約定的期間內完成驗屋（Home Inspection）、估價與產權調查（Title Search）。發現問題時，可以依合約條件重新議價或解約。
- 託管與過戶：由第三方的託管公司或律師（依州而異）保管款項與文件，各項條件都完成後辦理過戶（Closing），並向郡政府登記產權。
- 交屋與管理：交屋後如果要出租，通常委託當地物業管理公司負責招租、收租與維修。
美國買房時要付的費用
| 費用 | 說明 |
|---|---|
| 誠意金（Earnest Money） | 簽約後存入託管帳戶，過戶時抵作房價；如果因合約約定以外的原因違約，可能被沒收 |
| 驗屋與估價費 | 由買方委託專業驗屋師與估價師 |
| 產權保險（Title Insurance） | 保障日後發現的產權瑕疵。有貸款時，貸款機構通常要求購買；屋主也可以另外購買保障自己的保單 |
| 託管與過戶費用 | 託管公司或律師費、登記規費、部分州或郡的移轉稅，項目與負擔方式依州而異 |
| 房貸相關費用 | 有貸款時才會發生，例如開辦費與貸款估價費 |
這些費用合計常見約為房價的2%至5%，實際金額依州、房價與是否貸款而不同，簽約前可以請託管公司提供費用估算。
每年的持有成本
- 房產稅（Property Tax）：由州、郡、市等地方政府依評估價值課徵，各地稅率差異很大，購買前可以到物件所在郡的網站查詢評估值與歷年稅額。
- 社區管理費（HOA）：公寓與規劃社區常見，除了每月費用，社區有大型修繕時還可能另外分攤費用。
- 保險：屋主保險之外，沿海或特定地區可能需要另外投保洪水或颶風相關保險。
- 物業管理費與維修：委託管理公司出租時，管理費多以租金的一定比例計算，空屋期間的維修與水電也要預留。
租金收入與出售時的稅務，包括非居民租金扣繳、出售預扣與遺產稅，請見美國房地產投資規劃。
台灣投資人常見的準備事項
- 美國稅號（ITIN）：出租或出售美國房產時需要申報美國所得稅，沒有社會安全號碼的外國人需要申請個人稅號。
- 文件公證：在台灣簽署的授權書或過戶文件，可能需要經過公證，例如向美國在台協會辦理。
- 持有名義：以個人、共同持有或公司名義購買，會影響日後的稅務與繼承，建議在簽約前就決定。
- 匯款與海外所得：購屋款匯出與日後的租金、售屋款，都涉及台灣的結匯申報與海外所得申報，可參考海外不動產投資。
常見問題
台灣人可以在美國貸款買房嗎？
有些美國貸款機構提供外國人房貸，但頭期款比例、利率與審核條件通常比美國居民嚴格，也會要求在台灣的收入與資產證明。是否適合貸款，建議先向貸款機構詢問條件，再和全額付款的方案比較。
美國買房要繳哪些稅？
購買時可能有州或郡的移轉稅與登記規費，持有期間每年要繳房產稅；出租要申報租金所得，出售時則有聯邦稅的預扣。各國規定的比較，可參考國際置產投資。
人不在美國，房子可以出租嗎？
可以。多數台灣投資人委託當地物業管理公司處理招租、收租、維修與帳務。委託前可以比較管理費的計算方式、空屋期間的收費，以及多久提供一次帳務報告。
本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成投資或法律建議。美國各州的購屋規定、稅率與費用差異很大，實際規定請以當地政府與專業人士的說明為準。