國際置產投資
國際置產投資前，先確認外國人在當地能買什麼
國際置產投資最常見的誤會，是以為在國外買房和在台灣一樣，看好物件就能直接下訂。實際上，各國對外國買家的規定差異很大：有的國家外國人可以和本國人一樣購買住宅與土地，有的只開放公寓、限制外國人持有比例，或要求購屋款必須從國外匯入；稅費也常因買方是不是當地居民而不同。比較報酬率之前，先確認「能不能買、買到的是什麼產權、要多繳哪些稅」，才能判斷這個市場是否適合自己。
各國外國人購屋規定比較
| 國家 | 外國人可以買 | 主要限制 | 要特別注意的稅費或規定 |
|---|---|---|---|
| 美國 | 住宅、公寓、土地 | 聯邦層級原則上沒有限制外國人購屋，但部分州對特定國家人士購買農地或特定地點的土地設有限制 | 外國人出售時，買方原則上須預扣成交價的15%（FIRPTA）；非居民的美國遺產稅免稅額只有6萬美元 |
| 英國 | 住宅、公寓、土地 | 產權分為永久產權（Freehold）與長期租賃產權（Leasehold），公寓多為租賃產權 | 英格蘭與北愛爾蘭的印花稅（SDLT），非居民加徵2%；已持有其他住宅（含海外）者，再加徵5% |
| 泰國 | 公寓（Condominium）單位 | 外國人不能持有土地；同一棟公寓的外國人持有面積，不得超過可售面積的49%；透天與別墅多以登記租賃權取得，登記期限最長30年 | 購屋款須以外幣從國外匯入，才能以外國人名義登記公寓產權 |
| 柬埔寨 | 共有建築（Co-owned Building）中地面層以上的單位 | 外國人不能持有土地，也不能持有地面層與地下層；同一棟建築的外國人持有面積合計不得超過70% | 建築須登記為共有建築並取得分層產權，購買前要確認權狀類型 |
| 西班牙 | 住宅、公寓、土地 | 購屋本身沒有特別限制，但需要先申請外國人識別號碼（NIE） | 2025年4月3日起，購屋不再能申請黃金簽證居留 |
表格只列出主要差異，各國的完整規定與購屋流程，請點選國家名稱查看。
比較各國置產條件時，要看哪些項目
- 產權形式：永久產權可以長期持有與自由轉售；租賃權到期後的續約不一定有保障，價值也會隨剩餘年限遞減。
- 購買與持有稅費：除了房價，還要加上外國買家附加稅、每年的地方稅與管理費，以及出售時的資本利得稅或預扣稅。美國非居民的稅務可參考美國房地產投資規劃。
- 出租規定：許多城市對短期出租設有登記或天數限制，用短租收益估算報酬之前，要先確認當地是否允許。
- 貸款可行性：外國人在當地申請房貸的條件通常比較嚴格，部分國家幾乎無法取得，資金規劃要以自備款為主。
- 出場難易度：外國人持有比例限制、市場交易量與當地買方的接受度，都會影響日後轉售的速度與價格。
- 專業協助：當地律師、仲介與估價師各自負責什麼、資格怎麼查證，可參考英國房地產顧問。
國際置產投資常見的三個誤解
買房就能取得居留身分
以購屋換取居留的「黃金簽證」近年在歐洲陸續緊縮：西班牙已於2025年4月3日停止受理新申請，葡萄牙也在2023年取消了以購屋申請的途徑。購屋與居留是兩件事，需要分開確認各自的條件。
「90年租約」等於90年產權
泰國外國人購買透天或別墅時，常見「30+30+30年」的租約安排，但能在土地廳登記、具法律效力的期限最長是30年，後續續約多半只是合約上的約定，不一定能強制執行。
有保證租金就沒有風險
保證租金通常只涵蓋特定期間，金額也可能已經反映在售價中。簽約前要確認保證人是誰、財務是否穩健、保證期滿後如何出租，以及中途解約的條件。
常見問題
國際置產投資選哪個國家比較好？
沒有適合所有人的答案。重視產權完整與法制透明的人，常會優先考慮美國、英國等外國人可以取得永久產權的市場；預算較有限的人，可能會看東南亞的公寓，但要接受外國人持有限制與較低的轉售流動性。建議先決定目的、預算與可承受的風險，再用上方的比較項目逐一檢視。
外國人在海外買房可以貸款嗎？
部分國家的銀行承作非居民房貸，但頭期款比例、利率與審核條件通常比當地居民嚴格；也有國家的銀行一般不承作外國人房貸。實際條件請直接向當地銀行或貸款顧問確認。
國際置產投資的所得要在台灣報稅嗎？
海外租金與出售所得屬於海外所得，一個申報戶全年合計達新台幣100萬元，就要全數計入基本所得額申報。詳細說明可參考海外不動產投資。
本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成投資建議。各國外國人購屋規定、稅率與居留政策時有調整，實際規定請以各國政府最新公告為準。