美國房地產投資規劃

美國房地產投資規劃，為什麼要先從稅務開始？

美國房產對外國人開放，產權與交易制度也相當透明，但非居民在美國的稅務規定和美國居民不同：租金、出售與繼承各有一套規則，沒有事先規劃，實際報酬可能和試算差很多。資產為客戶做美國房地產投資規劃時，會在購買前就把持有期間、出售與傳承三個階段的稅務一起討論，並建議由美國與台灣的會計師共同確認。購買流程與持有成本，請見美國不動產。

持有期間：租金收入怎麼課稅

依美國國稅局（IRS）的說明，非居民外國人的美國房地產租金，如果沒有選擇其他方式，預設是按租金總額課徵30%的稅，由房客或管理公司預先扣繳，不能扣除任何費用。

另一種方式，是依美國國稅法第871(d)條選擇把租金收入視為與美國營業有實質關聯的所得（淨額申報）。做出這項選擇後，可以扣除房產稅、管理費、維修、保險等相關費用，再按累進稅率計算；投資人須每年申報非居民所得稅表（Form 1040-NR），並向管理公司提供W-8ECI表格，以停止30%的預扣。部分州另有州所得稅，也要一併確認。

出售時：FIRPTA預扣

外國人出售美國不動產時，依《外國人不動產投資稅法》（FIRPTA），買方原則上須預扣成交價的15%繳給國稅局。這筆預扣款不是最終稅額，而是先行繳納的預付款，賣方報稅後依實際的資本利得計算稅額，多退少補。

• 買方自住且成交價在30萬美元以下：不須預扣。
• 買方自住且成交價超過30萬美元、在100萬美元以下：預扣10%。
• 預扣證明：預期實際稅額遠低於預扣金額時，賣方可以事先向國稅局申請預扣證明，降低或免除預扣。

傳承規劃：非居民的美國遺產稅

美國不動產屬於位在美國的財產，非居民外國人過世時，同樣要課美國聯邦遺產稅，而免稅額只有6萬美元，遠低於美國公民與居民適用的額度，最高稅率為40%。持有方式會影響遺產稅的適用，這也是外國投資人在購買前就要規劃持有名義的主要原因。其他國家的外國人購屋規定與稅費，可參考國際置產投資的比較表。

常見的持有方式比較

台灣端：海外所得與台美租稅

美國房產的租金與出售所得，在台灣屬於海外所得，全戶全年合計達新台幣100萬元就要全數計入基本所得額申報，詳見海外不動產投資。台美之間目前沒有生效的租稅協定：美國眾議院已於2025年1月通過《美台加速消除雙重課稅法案》，截至2026年6月，參議院版本仍在審議中，後續進展請以財政部公告為準。

EB-5投資移民和買房是兩回事

不少人會把美國房地產投資和EB-5投資移民放在一起考慮。EB-5的條件是投資於美國的新商業企業並創造至少10個全職工作，目前的最低投資金額為105萬美元，投資於目標就業區（TEA）或特定基礎建設項目則為80萬美元，這兩個金額預計自2027年1月1日起依通膨調整。EB-5的投資必須承擔風險，不能保證回本，和購買房產取得產權是完全不同的安排；單純購買美國房產，並不會因此取得美國居留身分。各國的投資居留政策變動也很快，例如西班牙已取消以購屋申請黃金簽證，詳見西班牙投資移民。

常見問題

如果不做淨額申報，會有什麼影響？

租金會按總額扣繳30%，房產稅、管理費、維修等支出都不能扣除。以出租房產來說，費用占租金的比例通常不低，按總額課稅的負擔往往比淨額申報重，建議在開始出租前就和會計師確認申報方式。

用LLC持有美國房產，就不用繳遺產稅嗎？

不一定。單一成員的LLC在稅務上多半視為穿透，美國國稅局仍可能把房產視為個人持有的美國財產。要降低遺產稅，通常需要更完整的架構安排，並同時考慮出售時的稅負與維持成本。

出售美國房產被預扣的稅，多久能拿回來？

預扣款要在賣方申報當年度的非居民所得稅後，由國稅局依實際稅額退還，時間可能長達數月以上。如果預期實際稅額明顯較低，可以在過戶前申請預扣證明，減少被預扣的金額。

本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成稅務、法律或投資建議。美國稅法與移民法規時有調整，實際規定請以美國國稅局、美國公民及移民服務局與財政部最新公告為準。