海外房地產

投資海外房地產，風險在哪裡？

談到海外房地產，多數人先問租金報酬率和房價漲幅。但海外房產離自己很遠，法規、稅制、貨幣和市場習慣都和台灣不同，任何一個環節出問題，都可能讓帳面上的報酬打折扣。資產海外房地產顧問在和客戶討論物件時，會先把風險說清楚，再談報酬；以下是我們最常和客戶討論的幾種風險，以及購買前可以先做的準備。

海外房地產的六種主要風險

法規與稅制變動：近年的實際例子

海外房地產的政策風險不是假設，近幾年就有不少實例：

• 英國提高外國買家的印花稅：英格蘭與北愛爾蘭自2021年4月起，對非居民購買住宅加徵2%；已持有其他住宅者的附加稅率，也在2024年10月31日由3%調高到5%。
• 西班牙取消黃金簽證：以購屋申請居留的途徑，已於2025年4月3日停止受理新申請，詳見西班牙投資移民。
• 葡萄牙取消購屋途徑：葡萄牙也在2023年取消以購屋申請黃金簽證的途徑。

這些變動多半不影響已經完成的交易，但會改變日後的持有成本，或讓下一手買家變少。各國目前的規定，可參考國際置產投資的比較表。

轉手不易：外國人持有限制的影響

部分國家限制外國人的持有比例，例如泰國同一棟公寓的外國人持有面積不得超過可售面積的49%，柬埔寨則是70%。當一棟公寓的外國人額度已滿，外國屋主日後只能把房子賣給當地人或其他符合資格的買家，買方範圍明顯縮小。泰國的詳細規定可參考泰國房地產投資。

資訊不對等：透過台灣業者與直接向國外購買的差別

在台灣經營國外不動產仲介或代銷的業者，必須經主管機關許可，並受內政部《不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範》約束，例如要提供中文不動產說明書與合約中譯本。但如果直接向國外業者或個人購買，就不受這些台灣規範保障，發生糾紛時也只能依當地法律處理。台灣業者應負的責任與申訴管道，請見國際房地產投資公司。

降低海外房地產風險的做法

• 預算保留彈性：除了房價，預留購屋稅費、裝修與至少數個月空租期間的資金。
• 委請當地律師：由買方自己委任的律師審閱合約與查核產權，而不是只依賴賣方提供的資料。
• 取得獨立報告：無法實地看屋時，至少取得獨立的估價或驗屋報告。
• 購買前就想好出場方式：預計持有多久、出售時要繳哪些稅、資金怎麼匯回台灣，都在購買前先試算。

從評估到出售的完整流程與各階段成本，可參考海外不動產投資。

常見問題

海外房地產的風險一定比台灣房地產高嗎？

不一定，但風險的種類比較多。除了房價本身，還多了匯率、外國人限制、當地稅制與遠距管理等變數。產權制度完整、交易透明的市場，風險不一定比較高，關鍵在購買前是否了解這些差異。

買海外預售屋要特別注意什麼？

先確認開發商的經營許可與當地建築核准文件，了解付款是否依工程進度分期，以及有沒有履約保證機制。每一期款項都應直接付給賣方，並取得收款證明。

海外房地產顧問可以幫忙降低哪些風險？

顧問可以協助說明當地規定、稅費與市場行情，並協調當地律師、物業管理公司處理過戶與出租。但匯率、政策變動與市場波動等風險無法由任何人保證消除，對「保證租金」「保證獲利」這類說法要特別謹慎。

本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成投資建議。各國稅制與外國人購屋規定時有調整，實際規定請以各國政府最新公告為準。