泰國房地產投資

如何做好泰國房地產投資？先搞懂外國人能買什麼

泰國的曼谷、芭達雅、普吉島一直是台灣投資人常詢問的海外置產地點。不過，泰國對外國人取得不動產的限制相當明確：外國人可以用自己的名義買公寓，但原則上不能擁有土地。資產協助客戶做泰國房地產投資時，第一步就是確認物件的產權形式與外國人配額，再談價格與租金。

外國人在泰國可以買哪些房產

以泰國人的名義代為持有土地，或透過泰國人頭股東成立公司買地，都是規避外國人限制的做法，在泰國可能觸法，產權也不受保障，不建議採用。其他國家的外國人購屋規定，可參考國際置產投資的比較表。

「30+30+30年」租約，實際只保障30年

購買透天或別墅時，常見業者以「30+30+30年」或「90年租約」介紹。實際上，能在泰國土地廳登記、具有法律效力的租賃期限最長是30年，後續兩次續約多半只是合約上的約定，地主或其繼承人不續約時，承租人不一定能強制執行。泰國政府曾於2025年表示要研議把租賃期限延長到99年，但截至2026年初，可登記的期限仍是30年。評估這類物件時，建議以30年計算價值。

泰國公寓的購買流程

1. 確認外國人配額：請公寓管理委員會出具外國人配額尚有餘額的證明，配額已滿的大樓無法以外國人名義登記產權。
2. 簽訂訂購與買賣合約：新建案通常依工程進度分期付款，二手屋則在過戶時付清尾款。
3. 以外幣匯款：購屋款須以外幣從國外匯入泰國，再由泰國的銀行兌換成泰銖，並開立外匯交易證明（FET Form）。分次匯款時，每一筆都要有對應的證明，匯款人或收款人須為買方本人。
4. 查核與文件：二手屋要確認權狀、管理費沒有欠繳，並取得管理委員會的無欠款證明。
5. 土地廳過戶：買賣雙方或其授權代理人到土地廳辦理過戶，人在台灣時可以簽署授權書委託代辦，授權書可能需要公證或驗證。

泰國公寓過戶時的稅費

特定營業稅與印花稅以評估價與成交價較高者計算。新建案的過戶費負擔方式，通常寫在開發商的合約中，簽約前要確認。持有期間另有大樓管理費、每年的土地及建物稅，部分新建案還會在交屋時收取一次性的公共基金。

泰國公寓出租要注意的事

• 短期出租的限制：依泰國旅館相關法規，未取得旅館執照而以不滿30天的天數出租，可能違法，許多公寓的管理規約也禁止短租。以短租收益試算報酬前，要先確認規定。
• 租金收入要報稅：在泰國出租房產的所得，須依泰國規定申報；回到台灣，也屬於海外所得的範圍。
• 轉售受配額影響：外國人只能向符合配額的大樓購買，日後出售時，買方範圍也會受配額影響，相關風險可參考海外房地產。

常見問題

在泰國買房可以取得居留身分嗎？

購屋本身不會取得泰國的居留身分。泰國另有長期簽證或會員制的居留方案，條件與購屋無關，申請前請以泰國官方公告為準。

泰國公寓的外國人配額滿了，還能買嗎？

無法以外國人名義取得該單位的永久產權，常見的替代做法是改以登記租賃權承租，或選擇其他仍有配額的大樓。以租賃權取得時，要考慮30年期滿後的價值。

外國人在泰國買房可以貸款嗎？

外國人向泰國銀行申請房貸通常不容易，多數台灣投資人以自有資金購買。新建案有時提供分期付款，但仍要依規定以外幣匯入購屋款。東南亞另一個常被比較的市場，可參考柬埔寨房地產投資。

本文資料整理於2026年10月，內容為一般資訊，不構成投資或法律建議。泰國外國人購屋規定與稅費時有調整，實際規定請以泰國土地廳與相關主管機關最新公告為準。